ИНТЕРВЬЮ СО МНОЙ ДЛЯ ПОРТАЛА "МОЙ ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ"
Нестабильная экономическая ситуация вкупе с заоблачными ценами на недвижимость многих заставила задуматься о том, что вкладывать деньги можно не только в границах родины, но и за её пределами. И уж если покупать стены и крышу для приятного времяпрепровождения, то почему бы не сделать это там, где солнце светит 360 дней в году, а температура воды почти всегда 25 градусов Цельсия? О том, какие дома предлагает рынок зарубежной недвижимости российскому покупателю, мы расспросили председателя Международного клуба брокеров и инвесторов в зарубежную недвижимость при ВШН и FIABCI Елену Мухамадееву.
– Елена, можно ли извлечь выгоду из покупки недвижимости за рубежом?
– Безусловно. Вкладывая деньги в ликвидный объект недвижимости – в нашем случае – дом или виллу, вы открываете для себя совершенно иной по качеству инструмент инвестирования. Простой пример с Кипром показал нам всю нестабильность банковских решений. В случае с домом у моря вы не только получаете качественный отдых, потрясающий сервис, но и возможность дополнительного дохода. Так, к примеру, средняя арендная ставка на виллу до четырёх-пяти спален может достигать в высокий сезон до 3–5 тысяч евро в неделю. Разве хоть один банк сможет предложить вам подобную выгоду? Я не говорю уже о возможности продажи вашего ликвидного объекта в будущем. Когда цены стабилизуются. А рано или поздно это произойдёт, тем более что в ряде стран в определённых регионах цены медленно, но уверенно пошли вверх.
– Давайте остановимся на ситуации, когда человек хочет приобрести дом за рубежом для своей семьи. Понятие «загородный дом» для зарубежной недвижимости уместно?
– Иметь загородный дом для жителя европейского мегаполиса – это базовая потребность. Очень многие люди стремятся приобретать недвижимость как можно ближе к природе, независимо от достатка. Это понятное стремление иметь пространство для отдыха и восстановления после жесточайших стрессов каменных джунглей. Кроме того, выбор в пользу именного загородного дома обуславливает культ женщины и семьи, который мы с вами до сих пор наблюдаем в Европе. Мужчина, предлагая серьёзные отношения, автоматически задумывается: а куда он приведёт свою избранницу, где она сможет проявить свои самые глубинные потребности и как хозяйка, и как будущая мама.
– Значит ли это, что предлагаются в основном уже готовые, обустроенные дома?
– Не обязательно. Если достаточно средств, можно начать с выбора земельного участка и компании, которая будет проводить застройку. Можно устроить кастинг для архитекторов, для дизайнеров, потому что там это не так дорого, как у нас, и все услуги сертифицированы и лицензированы.
Есть страны, где приобрести землю и построить самому выгоднее, чем купить готовый объект. Но мы должны понимать, что желательно перед этим пожить в этой стране, понять менталитет, посмотреть регион, узнать, кто и что планирует построить рядом с вами, чтобы не было потом неожиданных нюансов.
– А если хочется готовый дом, но не хватает собственных средств, то какие предложения может рассмотреть покупатель?
– На сегодняшний день европейские банки достаточно охотно предоставляют ипотеку российским гражданам, которые собрали необходимые документы. Список требуемых документов достаточно прост. Процедура прозрачна и понятна, так что ипотека в Европе – это вполне приемлемый вариант.
Если клиент хочет просто иметь «перевалочный пунктик», он может купить в любой стране самый «эконом» – есть очень много предложений на вторичном рынке. Те дома, которые были построены в конце прошлого века или в начале этого, которые предыдущие хозяева довели до супербезобразного состояния, можно купить по бросовой цене, потом вложить средства, энергию и рабочую силу и довести до блеска. В позапрошлом году мой клиент в Испании купил двухэтажный дом по цене однокомнатной студии. За два года он облагородил его так, что соседи до сих пор приходят на экскурсии. Причём сделал всё своими руками!
Наконец, третий вариант – если цены на виллы вам кажутся пока недоступными, то можно остановить свой выбор на таунхаусе, цены на которые ниже, но, тем не менее, у вас складывается ощущение своего дома: защищённого пространства и неограниченной свободы.
– Вы сказали, что если не познакомиться как следует со страной, в которой собираешься жить, необходимо учитывать определённые нюансы?
– Допустим, на Кипре есть такая позиция: в уединённом пространстве строят два-три дома с таким масштабом, что кажется, будто ты один живёшь на острове. Но это всё равно некое сотоварищество. Да, на определённом периметре ты сам себе хозяин, но ты должен соблюдать законы этого «ТСЖ», и надо понимать, каковы они.
Бывает так, что люди, начитавшись какой-то информации в интернете, прилетают самостоятельно, покупают дом, а потом обнаруживается целый список условий, о которых они даже не подозревали. По законодательству некоторых стран у компаний нет обязательств предоставлять информацию по коммуникациям, оплате, подаче воды, света и т. д. Потом выясняется, что в доме будет разовая подача воды в сутки – утром и вечером. Или возникают недоразумения со стоимостью электроэнергии. Или оказывается, что любимый четвероногий друг с вами жить не может. Или вы узнаёте, что дома были построены как карточные домики без разрешительной документации, не были соблюдены элементарные гигиенические нормы. Вы приезжаете туда с ребёнком и обнаруживаете, что у него аллергия на краску, которой покрашены стены.
– Но ведь не у всех есть время пожить в чужой стране достаточно долго, чтобы изучить все порядки. В этом случае лучше вообще не рисковать?
– Есть специально обученные люди – брокеры или агенты. Они работают с проверенными застройщиками, у которых есть сертификаты, лицензия и все необходимые документы. Брокер выясняет, на какой земле находится объект, какие материалы, какие соседи рядом, какая позиция у управляющей компании, что будет через 10 лет с соседним участком – может быть, какой-нибудь магнат уже купил право на эту землю и будет строить пятизвёздочный вертолётный комплекс. Соответственно, стройка будет длиться не один год, и что будет после стройки? Вы покупаете умиротворение, уединение, чтобы ходить в трусах по своему участку, и потом выясняется, что через 300 метров будет 20-этажный комплекс. Брокер предупредит вас об этом до того, как будут отданы деньги. Он проинформирует вас обо всём, что необходимо учитывать ещё перед началом сделки. Это гарантия вашей безопасности.
– Как брокер подбирает объект для своего клиента? Ведь клиент сам может не знать, чего ему хочется…
– Есть такое понятие – «лист ожидания». Ты встретился с брокером, составил специальную, созданную по сертификации FIABCI (FIABCI – Международная федерация профессионалов рынка недвижимости – «Мой загородный дом») заявку, которая позволяет нам чётко понять критерии поиска клиента: а именно – характеристика объекта и его финансовые возможности.
После заполнения этого листа брокер начинает отслеживать, где появляются объекты, подходящие под ваши требования. Чем ещё хороши брокеры? Они дружат с брокерами в других странах. Тот брокер знает, что появляется нужный объект, но не выставляет его ни в какие источники, а звонит лично мне и сообщает о «готовности номер один». Я звоню клиенту, у него уже готовы все справки, и он спокойно едет смотреть объект.
– Кажется, что сейчас так просто найти информацию о недвижимости в любой точке мира через интернет, посмотреть картинки, узнать цены и поехать…
– Информации полно. Я не хочу обидеть интернет-порталы, но они достаточно свободные и не несут ответственности за информацию. И надо понимать, что искусство фотошопа применимо не только к телу, но и к объектам недвижимости. Картиночки можно нарисовать фантастические! Причём этот объект в действительности существует, он построен, но мы приезжаем – и видим, что более половины предметов – это плод кропотливой работы мастера по фотошопу.
Самостоятельный поиск в интернет-пространстве чреват ещё и тем, что можно купить неликвид. И это логично: в первую очередь всегда показывают то, что само по себе не продаётся.
Если уж покупать самостоятельно, я бы посоветовала для начала посмотреть сайт компании, где выставлены в открытом доступе все лицензии, далее – узнать, сколько лет компании. Если нет на сайте такой информации – просто спросить, написать письмо. Многие грамотные компании имеют русскоязычный персонал.
В то же время если в фирме нет русскоязычного персонала – это не значит, что она однодневка. Сейчас многие компании, которые 15–20 лет строили только для элиты, начинают новое направление – ориентации на Россию, и у них не бывает даже русской версии на сайте. А самому застройщику 50 лет, и у него столько регалий, что на целую стену хватит.
– Есть страны, которые вы особенно рекомендуете российским покупателям?
– Болгария, Турция, Испания.
Турция – потому, что есть чартеры и это наша «дача». Болгария – потому, что это идеальный отдых для семей с ещё не родившимися, только что родившимися и вообще любыми детками. Климат просто благостный. И если люди не владеют никакими языками, то это их вариант. Испания – это просто фаворит, потому что цены сейчас максимально привлекательные и роскошь стала доступной как никогда. На рынок вышли объекты с 60–70%-м дисконтом. А то и больше.
Вообще, перед покупкой я бы посоветовала всё-таки съездить в страну, которая вам понравилась, хотя бы один раз, потом сесть за стол, собрать общий совет, спросить тестя, свёкра, свекровь… ах, да – самое главное – тёщу! – сколько планировать спальных мест, кто и как глубоко собирается копаться в «огороде», и только после выявления всех потребностей принимать решение.
– Понятно, что цены могут быть очень разными в зависимости от потребностей, но можно ли привести какой-то ориентир для наших читателей?
– Ценовые позиции сейчас очень гибкие. В Испании, например, можно купить скромный домик за $200–250 тыс. Мы понимаем, что говорим не о вилле, а о типовом, штампованном коттедже. Всё зависит от региона. Если вы едете в Коста-Бланку, которая перенаселена русскими, то там есть просто бросовые ценники. Если вы всё-таки выбираете «элитку» – например, Коста-дель-Соль, где собираются «сливки общества» всех стран, – там ценник будет выше, но и предложений для проживания намного больше.
Недавно пришло предложение по Латвии – студии 20 кв.м. по 23 000 евро. Они ориентированы на последующую сдачу в аренду, но можно представить уровень цен, их доступность. А при приобретении недвижимости в Риге на 143 000 евро или за пределами Риги на 71 500 евро, автоматически дают Вид на жительство.
– Кому бы вы посоветовали искать дом за рубежом, а кому сказали бы: «Сидите лучше дома»?
– Что значит – сидите дома? Наверное, я не вправе решать за кого-либо, покупать или нет. Но если человек морально готов к такому решению, то я всегда готова дать грамотную консультацию. И потом – у всех разная мотивация: инвестиция, желание отправить детей учиться в колледж в другой стране, поиск более безопасной жизни, тёплого климата...
Обязательно посоветую ехать тем, у кого детки страдают какими-то заболеваниями – кожными, лёгочными. Потому что море не просто лечит, оно напрочь выдавливает все болячки. Соответственно, если есть финансовая возможность отправлять чадо с семьёй хотя бы на три-четыре «плавательных» месяца – это будет просто незаменимо. Человек не просто отобьёт затраты, он приобретёт счастливую жену и счастливую семью.
И обязательно стоит задуматься о переезде за рубеж тем, у кого есть желание иметь много детей. Есть такие мужчины, которые хотят пять детей. И слава Богу! Там можно построить такой дом, где все эти пять детей будут бегать по периметру и никогда друг с другом не встретятся. Там можно сделать сад. Если мужчина любит размножаться, он, как правило, любит копаться в земле. Соответственно, он сможет сам себе построить дом, сад, переделать там, тут… Он постоянно в доме будет находиться в состоянии «хозяин» или «творец-художник». А это как раз то, чего не хватает здесь. В России мы постоянно находимся под каким-то ментальным утюгом, мы не чувствуем себя свободными. А там – приезжаешь хотя бы даже на месяц, приезжаешь на Пасху, на декабрьские каникулы. Тебе достаточно этих 10–15 дней, чтобы плечи расправились, появилась осанка и прорезались крылышки.
Текст: Наталия Булатова
http://mzdom.com/konsultacziya/nedvizhimost-za-rubezhom.html